Goiânia amplia área urbana em 1,2 mil hectares com nova política de uso do solo

Goiânia vai crescer fisicamente. Em um ano e meio desde a entrada em vigor do novo Plano Diretor (PD), a Prefeitura da capital aprovou 19 pedidos de Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU), instrumento que permite transformar áreas rurais em urbanas. Ao todo, a cidade terá um acréscimo de 1.210 hectares em sua macrozona construída — o equivalente a 1.695 gramados do Estádio Serra Dourada.

A OOAU foi regulamentada por meio de emendas parlamentares durante a revisão do Plano Diretor de 2023, como uma forma de aumentar a densificação urbana sem modificar diretamente o perímetro da cidade. “Esse cálculo é para saber a estimativa de crescimento populacional que essa expansão abriga. Em 2023, a média de moradores por domicílio em Goiânia era de 2,61 pessoas, segundo o IBGE. Essa expansão tem potencial de abrigar um crescimento populacional de ao menos 76.084", explicou ao jornal O Popular o especialista em Planejamento Urbano e presidente da Associação para Recuperação e Conservação do Ambiente (Arca) Gerson Neto. Ele estima que, considerando 35% da área para infraestrutura pública e a subdivisão em lotes de 270 m², seriam criados mais de 29 mil lotes urbanos.

A área acrescida representa um crescimento de 2,7% da macrozona construída e uma redução de 4,28% na macrozona rural. A outorga permite a urbanização de áreas específicas dentro da zona rural desde que respeitem critérios como a contiguidade com áreas urbanas já ocupadas em pelo menos 30%. Segundo a Secretaria Municipal de Planejamento e Urbanismo Estratégico (Seplan), o mecanismo surgiu sem expectativa inicial por parte do Executivo, justamente por se tratar de uma proposta do Legislativo. Ainda assim, 21 processos foram formalizados — dois em 2023 (122 hectares), 16 em 2024 (919 hectares) e três em 2025 (166 hectares). Três solicitações foram negadas por descumprimento de exigências legais.

O valor arrecadado com as outorgas, considerando os R$ 1,62 por m² definidos em lei, ultrapassa os R$ 19,6 milhões — verba que será destinada ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU). Para o presidente da Associação dos Desenvolvedores Urbanos do Estado de Goiás (ADU-GO), João Victor Araújo, o número de pedidos está dentro do esperado. "Mesmo porque a emissão da OOAU não quer dizer aprovação do projeto imobiliário. Essa é apenas uma fase inicial. Até percorrer todas as fases de aprovação e licenciamento de um novo projeto de parcelamento do solo, historicamente, ainda serão necessários uns três anos até a emissão final da aprovação", afirmou ao jornal O Popular.

A maior expansão ocorreu na região Norte da cidade, principalmente na macrozona da Capivara, que ganhou seis processos, totalizando 432,3 hectares. A área, no entanto, está sob atenção da Saneago, que alertou para a necessidade de preservação do local devido à futura implantação de um reservatório no Ribeirão Capivara, essencial para o sistema Meia Ponte. Há ainda dois processos na macrozona do João Leite, que incluem áreas próximas ao reservatório de mesmo nome e totalizam 35,14 hectares.

A região Oeste também aparece como foco de expansão. A macrozona do Alto Anicuns, entre a GO-060 e a BR-060, recebeu sete processos — o maior número —, com total de 263,1 hectares. “São as áreas ainda possíveis de desenvolvimento na circunscrição imobiliária de Goiânia. Nas demais regiões, o desenvolvimento já 'pulou' Goiânia e foi pra municípios vizinhos”, observa João Victor.

Apesar do crescimento horizontal, Gerson Neto aponta que Goiânia vive uma “dupla explosão imobiliária”, tanto vertical quanto periférica. "É uma voracidade muito grande em uma cidade que já vive um trânsito tenso, caótico, complicado, com uma estrutura viária esgotada. Vive mais um daqueles momentos de grande explosão sem muito planejamento. Sem praticamente nenhum planejamento."

O especialista também critica a ausência de critérios claros para definir quais áreas podem ou não ser urbanizadas. “O dispositivo de alteração de uso está relacionado a uso comercial, residencial ou industrial, não a inclusão de glebas de áreas rurais no perímetro urbano. Goiânia tem um ornitorrinco jurídico em pleno funcionamento na Prefeitura de Goiânia. É preciso que o Ministério Público faça sua parte para evitar esse escândalo”, dispara. Ele lembra que a capital ainda possui vazios urbanos e cobra políticas de ocupação compulsória que não estão sendo aplicadas.

A Seplan afirma que o interesse pela região Norte pode estar associado à habitação de interesse social, uma vez que o PD reserva áreas com essa finalidade por ali. No entanto, a pasta ressalta que isso ainda é uma hipótese, “visto se tratar de algo inerente ao mercado imobiliário”, completou.

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